年収別の注文住宅の予算|返済負担率と金利から借りられる額を計算した早見表

注文住宅の予算を考えるとき、最初に知りたいのは「自分の年収で住宅ローンはいくらまで借りられるか」です。ただ、借りられる額は年収だけでは決まりません。年収に占める返済の割合(返済負担率)と金利によって、同じ年収でも1,000万円以上変わります。

このページでは、世帯年収400万〜1,200万円の7段階について、返済負担率と金利を組み合わせた借入可能額を計算して早見表にしました。計算式と前提は本文にすべて書いています。あわせて、住宅金融支援機構の公式情報からフラット35の返済負担率の基準と2025年度フラット35利用者調査の平均を並べます。

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フラット35の返済負担率の基準

返済負担率(総返済負担率)は、年収に占める1年間の返済額の割合です。住宅金融支援機構の【フラット35】は、ご利用条件で次の基準を定めています(2026年4月1日現在)。

基準を読むときのポイントは3つです。

• すべての借入れが対象: フラット35だけでなく、ほかの住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、カードローン(クレジットカードのキャッシング、分割払い・リボ払いを含む)の返済も足して計算します。
• 年収は額面: 原則として申込年の前年の収入です。給与収入だけの人は給与収入金額、つまり税金や社会保険料を引く前の額を使います。
• 収入を合算できる: 条件を満たせば家族の収入を合算できます。申し込めるのは連帯債務者を含めて2名までです。

このほか、借入額は100万円以上1億2,000万円以下で、建設費(土地の借入れを希望する場合は土地取得費を含む)以内です。借入期間は15年以上で、「80歳−申込時の年齢(1年未満切り上げ)」と35年のうち短い方が上限です。たとえば申込時に44歳6か月なら45歳として扱い、80−45=35年です。45歳を過ぎると35年より短くなります。

年収別の借入可能額の早見表(35年・元利均等)

世帯年収ごとに、返済負担率20%・25%・30%と金利1.0%・1.5%・2.0%を組み合わせた9通りで、借入可能額を計算しました。金利は計算のための仮定です。実際の金利は商品と時期で変わります。

前提: 返済期間35年(420回)、元利均等返済、ボーナス払いなし、金利は35年間一定、住宅ローン以外の借入なし。借入可能額は万円未満を切り捨て、月々の返済額は小数第3位を四捨五入して表示しています(計算は端数を含めて行っています)。

返済負担率20%の場合

返済負担率25%の場合

返済負担率30%の場合

表の読み方は2つです。

• 返済負担率: 20%から25%に上げると借入可能額は1.25倍、30%にすると1.5倍になります。毎月の返済額に比例するためです。
• 金利: 0.5%上がるごとに、同じ返済額で借りられる額は約8%減ります(1.0%→1.5%で7.8%、1.5%→2.0%で7.6%)。

夫婦の収入を合算して申し込む場合は、合算後の世帯年収の行を見てください。ほかのローンがある場合は、その返済額を引いてから計算し直す必要があります(次の節の計算例を参照)。

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借入可能額の計算式と計算例

早見表は、毎月の返済額から借入額を逆算する元利均等返済の式で計算しています。

年収600万円・返済負担率25%・金利1.5%の場合は次のとおりです。

1. 毎月の返済額を出す

   600万円 × 25% = 年150万円。12で割ると月12.5万円です。

2. 月利と返済回数を決める

   月利 = 1.5% ÷ 12 = 0.125%(0.00125)。返済回数は420回です。

3. 係数を計算する

   1.00125の−420乗 = 約0.5917。(1 − 0.5917)÷ 0.00125 = 約326.6。これは「毎月1万円の返済で約326.6万円借りられる」という意味です。

4. 返済額に係数を掛ける

   12.5万円 × 326.6 = 約4,082万円。年収の約6.8倍です。

金利ごとの係数と、1,000万円を借りたときの返済額は次のとおりです(35年・元利均等)。

自分の数字で概算するときは、「毎月払える額(万円)× 上の係数」で計算できます。

• ほかのローンがある場合: 年収600万円・負担率25%・金利1.5%で、自動車ローンを月3万円返している場合、住宅ローンに回せるのは年150万円 − 36万円 = 114万円(月9.5万円)です。9.5万円 × 326.6 = 約3,102万円で、ローンがない場合より約980万円少なくなります。
• 返済期間が短い場合: 同じ年収600万円・負担率25%・金利1.5%で、35年なら約4,082万円、30年なら約3,621万円、25年なら約3,125万円です(返済回数を360回・300回にして同じ式で計算)。

2026年10月のフラット35の金利(年3.83%)で計算した場合

早見表の金利1.0〜2.0%は仮定です。全期間固定金利の【フラット35】は、2026年10月の借入金利(借入期間21〜35年・融資率9割以下・新機構団信付き)が年3.830%〜5.840%で、取扱金融機関が提供する金利で最も多いものは年3.830%でした。融資率が9割を超える場合、最も多い金利は年3.940%です。

年3.83%・35年・元利均等で、同じ式で計算すると次のとおりです。右端の列は、フラット35の基準の上限(年収400万円以上は35%)まで返済に回した場合です(万円未満切り捨て)。

年収600万円・負担率25%で比べると、金利1.5%の約4,082万円に対し、年3.83%では約2,889万円です。差は約1,193万円で、およそ3割少なくなります。全期間固定で借りるか、ほかの金利タイプで借りるかで、建てられる家の規模が変わります。

フラット35には、省エネ性能などの基準を満たすと当初5年間の金利が下がる【フラット35】Sがあります(ZEHは年▲0.75%など)。公式サイトの例では、夫婦・子1人でZEHの場合、ポイント制で当初5年間が年2.83%、6年目以降が年3.83%です(2026年10月の最も多い金利の場合)。引下げの仕組みはフラット35Sの金利引下げにまとめています。変動金利や民間の固定金利の水準は金融機関ごとに異なるため、この記事では扱っていません。

フラット35利用者調査の平均年収・年収倍率・返済負担率

フラット35で注文住宅を取得した人は、年収のどのくらいの割合を返済に回しているのでしょうか。住宅金融支援機構の「2025年度 フラット35利用者調査」(2025年4月〜2026年3月に機構が買取り・付保の承認をした案件)から、注文住宅の2つの区分を並べます。「注文住宅」は建物の建設費だけをフラット35で借りた人(土地代をフラット35で借りていない人。土地をすでに持っている人のほか、土地代を現金やほかのローンでまかなった人も含む)、「土地付注文住宅」は土地と建物の両方をフラット35で借りた人です。

世帯年収は、本人と収入合算者の年収の合計(賞与を含む、借入申込時)です。年収倍率と総返済負担率は、一人ずつ計算した比率の平均です。そのため、平均の返済額を平均の年収で割った値とは一致しません。

総返済負担率の分布

集計表の件数から構成比を計算しました(四捨五入のため合計は100%になりません)。

世帯年収の分布

土地付注文住宅では、3人に1人(33.3%)が総返済負担率30%以上でした。土地代も借入れでまかなう分、返済の割合が高くなると考えられます。一方、建物だけをフラット35で借りた注文住宅は手持金の平均が839.8万円と多く、負担率の平均は23.0%です。土地付注文住宅の平均(年収742.2万円・負担率26.4%)は、早見表では「年収700万〜800万円・負担率25〜30%」の欄にあたります。都道府県ごとの平均は都道府県別の相場で確認できます。

借入可能額から注文住宅の予算を決める手順

早見表の金額は「借りられる額」の目安です。予算は、次の順で「返せる額」から組み立てます。

1. 毎月いくらなら返せるかを決める

   今の家賃、毎月の貯蓄額、教育費の予定から、毎月の返済額の上限を決めます。車などほかのローンがあれば、その返済額を先に引きます。

2. 借入額を計算する

   毎月の返済額に、金利に合った係数(1.5%なら約326.6、フラット35の年3.83%なら約231.1)を掛けます。金利は、実際に借りる予定の商品の金利で計算し直してください。

3. 自己資金を足す

   借入額に、頭金として出せる自己資金を足したものが使える総額です。手元に残すお金との分け方は注文住宅の頭金はいくら必要かで整理しています。

4. 諸費用を差し引く

   登記、ローンの手数料、火災保険などの諸費用は、建物や土地の代金とは別にかかります。金額は依頼先と金融機関で変わるので、資金計画の見積もりで確認します。

5. 土地と建物に分ける

   残りを土地代と建物代に分けます。県ごとの建設費と土地代の平均は都道府県別の相場で、総額と月々の返済は総額シミュレーターで確認できます。

6. 住宅ローン控除の限度額を確認する

   住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7%を新築なら最大13年間、税金から差し引く制度です。借入限度額は住宅の性能で変わり、2026年入居の一般世帯では長期優良住宅4,500万円、ZEH水準省エネ住宅3,500万円、省エネ基準適合住宅2,000万円です。詳しくは住宅ローン控除【2026年入居】を参照してください。

借りられる額と返せる額を分けて考える

早見表は条件をそろえた計算です。実際に借りるときは、次の点で結果が変わります。

• 返済負担率は額面年収が基準: 税金と社会保険料を引いた手取りに対する割合は、同じ返済額でも高くなります。一般に、手取りに対する割合で考えると毎月の負担感が分かりやすくなります。建物・土地・諸費用を合わせた予算は総額シミュレーターで確認できます。
• 金利が変わる商品は利息も変わる: 早見表は35年間同じ金利と仮定しています。変動金利の商品で金利が上がると、一般に利息の負担が増えます。見直しのルールは商品ごとに違うため、契約前に確認します。
• 審査の計算は金融機関ごとに違う: 一般に、民間の金融機関は実際の金利とは別の審査用の金利で返済額を計算することがあります。その場合、借入可能額は早見表より少なく出ます。
• 年齢で返済期間が短くなる: フラット35は「80歳−申込時の年齢」と35年の短い方が上限です。調査の注文住宅(建物のみ借入)の平均年齢は47.8歳で、この年齢で申し込むと上限は80−48=32年です。
• 返済のほかにかかるお金: 教育費、車の買い替え、固定資産税、家の修繕費は、ローンの返済とは別に必要です。

よくある質問

まとめ

• 借入可能額 = 毎月の返済額 ×{1 −(1+月利)の−返済回数乗}÷ 月利。35年・負担率25%・金利1.5%なら年収の約6.8倍
• 年収600万円でも、負担率20〜30%・金利1.0〜2.0%の組み合わせで約3,018万〜5,313万円と幅がある
• フラット35の上限は総返済負担率35%(年収400万円未満は30%)で、車などほかのローンの返済も含む
• 2026年10月のフラット35の金利(最も多いもの)は年3.83%。この金利では、同じ条件の1.5%より借入可能額が約3割少ない
• 2025年度の調査では、土地付注文住宅は世帯年収742.2万円・総返済負担率26.4%・年収倍率7.8倍、注文住宅は718.9万円・23.0%・6.9倍(建設費)
• 予算は借りられる額ではなく返せる額から。自己資金を足し、諸費用を引いて、土地と建物に分ける